Kira Hukukunda Tahliye Sebepleri ve Yeni Düzenlemeler
Kiraya verenin gereksinim sebebiyle tahliye, iki haklı ihtar, kira tespit davaları ve zorunlu arabuluculuk sürecindeki güncel hukuki esaslar.
Son yıllarda gayrimenkul piyasasındaki dalgalanmalar ve yasal düzenlemeler, kiracı ve kiralayan arasındaki uyuşmazlıkları yargının en yoğun gündem maddelerinden biri haline getirmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruma odaklı bir yaklaşım benimsemiş olup, tahliyenin gerçekleşebilmesini belirli sınırlı sebeplere bağlamıştır.
Kanunda Düzenlenen Başlıca Tahliye Sebepleri
- Kiraya Verenin Konut veya İşyeri Gereksinimi (TBK m. 350): Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için taşınmaza gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyacı bulunması halinde tahliye talep edilebilir. İhtiyacın devamlı ve zorunlu olduğu mahkeme nezdinde ispatlanmalıdır.
- Yeni Malikin Gereksinimi (TBK m. 351): Taşınmazı sonradan iktisap eden yeni malik, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirerek, 6 ay sonra dava açma hakkına sahiptir.
- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2): Kiracı, bir kira yılı veya bir yıldan uzun süreli kiralarda bir kira dönemi içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı yazılı ihtar çekilmişse, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.
- Geçerli Tahliye Taahhütnamesi (TBK m. 352/1): Kiracı, taşınmazın tesliminden sonraki bir tarihte, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, süresinde icra veya dava yoluyla tahliyesi istenebilir.
- 10 Yıllık Uzama Süresi (TBK m. 347): Belirli süreli sözleşmelerde 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin en az 3 ay önceden bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk
Yürürlükteki mevzuat uyarınca tahliye, kira tespit, kira alacağı ve uyarlama davaları öncesinde arabuluculuk sürecine başvurulması zorunludur. Taraflar mahkemeye başvurmadan önce arabulucu huzurunda uzlaşma zeminini tüketmekle yükümlüdür.
Soyhan Hukuk, gayrimenkul ve kira hukuku alanında tarafların hak kaybı yaşamaması adına sözleşme tanziminden arabuluculuk ve dava takibine kadar tüm süreçlerde titizlikle hizmet vermektedir.